[摘要] 十年之前，我不了解你，你不搭理我，我们还是一样，站在属于各自的领域，做着自己该做的事情；之年之后，你已升千米，我还在这里，只是那种陌生，再也回不到当初的样子……过去的十年见证了中国房价的飞速上涨，而在此之前的房市低迷又引发了对于整体经济的担心。那么你知道歪果仁眼中中国房价的十年是什么样的吗？
房地产成为投资工具
中国的经济增长伴随着高储蓄率。根据Yang, Zhang and Zhou (2013)，中国的储蓄占GDP的百分比由1980年代的35%上升到1990年代的41%，并继续升高到2000年代的50%。然而尽管储蓄率很高，但是在中国，家庭、企业只有有限的投资工具。银行储蓄是主要的投资工具，由于中国严格的资本控制，家庭与企业不能自由的将他们的储蓄自由的投资到国外，而中国股市的规模又没有足够的大，债券市场就更小了。在这种环境下，房产就成了替代的投资工具。
上图给出了中国的银行储蓄的规模。中国名义的银行储蓄率2003-2013年大约在2%-4%左右，而如果扣除通胀率，一些年份率甚至为负。这就给中国家庭寻找其他的投资工具带来了很强的激励。
图中虚线给出了中国股市的规模，尽管在此期间快速扩张，然而规模仍然远远小于储蓄的规模。
上表总结了上海证券交易所这些年间与风险的情况。在这段时间，每年的平均大约有7.3%，以及51.5%的波动率（volatility）。如此之高的波动率可能是由于2008年之前的股市泡沫有关，可以看到2009-2013年波动率只有33.9%，当然率也只有5.3%。
而对比下来，投资房产却有着更高的以及更低的风险。比如一线城市在2003-2013这段期间，平均每年有15.7%的率，而波动率只有15.4%。相对于股票，投资房产的率更高，波动性更低。
而其中，2009年之前，投资房产的率特别高，达到了20.4%，二线城市也有17.3%的年化率。而在2009-2013年，平均的率也维持在20%左右，相比于股票市场来说，仍然是非常有吸引力的。
本文来源：华尔街见闻
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